Wohnrecht oder Nießbrauch: Der Unterschied, der im Pflegeheim zählt

Symbolbild, mit KI erstellt — keine reale Person. Das Haus gehoert schon den Kindern, gewohnt wird trotzdem weiter: genau das regeln Niessbrauch und Wohnungsrecht — nur eben unterschiedlich.

Es ist der Satz, mit dem fast jede Hausübergabe anfängt: „Die Kinder sollen es haben, aber wir wohnen bleiben.“ Dafür gibt es zwei Werkzeuge, und sie sehen sich zum Verwechseln ähnlich. Im Grundbuch stehen beide in derselben Abteilung, beide enden mit Deinem Tod, beide kann niemand Dir wegnehmen. Der Unterschied zeigt sich erst Jahre später — meistens an dem Tag, an dem Du nicht mehr selbst in dem Haus wohnen kannst.

Der Unterschied in einem Satz — und in einer Tabelle

Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt. Er berechtigt dazu, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“ — alle Nutzungen (§ 1030 Absatz 1 BGB). Wohnen ist eine davon, Vermieten eine andere.

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090, 1093 BGB. Es berechtigt dazu, ein Gebäude oder einen Teil davon „als Wohnung zu benutzen“, und zwar unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 Absatz 1 BGB). Mehr nicht.

Beide Rechte entstehen erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Absatz 1 BGB). Eine Zusage im Übergabevertrag allein genügt nicht, und ein mündliches Versprechen erst recht nicht.

Wer darf vermieten, wer darf wen aufnehmen?

Beim Nießbrauch ist die Sache eindeutig: Du darfst die Ausübung einem Dritten überlassen (§ 1059 Satz 2 BGB). Praktisch heißt das: vermieten. Die Miete steht Dir zu, nicht dem Eigentümer — also nicht Deinem Kind.

Beim Wohnungsrecht ist die Überlassung an einen Dritten nur zulässig, „wenn die Überlassung gestattet ist“ (§ 1092 Absatz 1 Satz 2 BGB). Diese Gestattung muss im Übergabevertrag stehen und ins Grundbuch — sonst existiert sie praktisch nicht.

Die Pflegekraft darf einziehen — der Untermieter nicht

§ 1093 Absatz 2 BGB erlaubt dem Wohnungsberechtigten, seine Familie aufzunehmen sowie „die zur standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen“. Eine Pflegekraft im Haus ist also gedeckt, eine untervermietete Einliegerwohnung nicht. Bezieht sich das Wohnungsrecht nur auf einen Teil des Gebäudes, darfst Du die gemeinschaftlichen Anlagen mitbenutzen — Treppenhaus, Waschküche, Garten (§ 1093 Absatz 3 BGB).

Der Ernstfall: Was passiert, wenn Du ins Pflegeheim musst?

Hier entscheidet sich alles. Und hier machen die meisten Ratgeber es sich zu einfach.

Mit Nießbrauch: Du vermietest das Haus (§ 1059 Satz 2 BGB), die Mieteinnahmen fließen Dir zu und können die Heimkosten decken. Das ist der praktische Hauptvorteil des Nießbrauchs — nicht das Wohnen, sondern das Vermieten.

Mit Wohnungsrecht: Das Recht erlischt nicht. Dass Du es nicht mehr ausüben kannst, ist ein rein subjektives Hindernis; die Dienstbarkeit bleibt und endet erst mit dem Tod (§ 1093 in Verbindung mit § 1061 BGB). So haben es das OLG Schleswig (Urteil vom 2. Januar 2007, 3 U 116/06), das OLG Saarbrücken (Beschluss vom 5. August 2010, 5 W 175/10-65) und das LG Lübeck (Urteil vom 7. Dezember 2022, 10 O 101/22) entschieden.

Das klingt zunächst gut. Es ist es aber nicht. Ohne vertragliche Vermietungsgestattung hast Du keinen Anspruch auf Geldausgleich, und die Wohnung steht leer. Dein Kind kann die Löschung nicht erzwingen, Du kannst kein Geld verlangen. Eine Pattsituation — jahrelang, während das Heim jeden Monat abbucht.

Es gibt eine Ausnahme, und sie ist eng: Das OLG Celle (Beschluss vom 13. Juli 1998, 4 W 129/98) hat über § 242 BGB einen Anspruch auf die Vermietungserträge zugesprochen, wenn der Berechtigte sich in einer existenzbedrohenden Notlage befindet und die Räume sich ohne Beeinträchtigung des Eigentümers anderweitig nutzen lassen. Darauf sollte man seine Altersplanung nicht bauen. Das ist eine Ausnahme, keine Regel.

Wer zahlt das Dach, wer die Grundsteuer?

Das Gesetz verteilt die Kosten — aber anders, als die meisten vermuten.

Beim Nießbrauch hat der Berechtigte für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen; Ausbesserungen und Erneuerungen schuldet er nur, „insoweit als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören“ (§ 1041 BGB). Das Dach, die Heizungsanlage, die Fassade — die großen Posten also — bleiben im Grundsatz beim Eigentümer. Dafür trägt der Nießbraucher die öffentlichen Lasten, also die Grundsteuer, und die Zinsen bestehender Hypotheken oder Grundschulden (§ 1047 BGB). Die Tilgung trägt er nicht.

Beim Wohnungsrecht gelten §§ 1041 und 1042 BGB über § 1093 Absatz 1 Satz 2 BGB entsprechend — § 1047 BGB aber ausdrücklich nicht. Der Wohnungsberechtigte trägt deshalb grundsätzlich nur die verbrauchsabhängigen Kosten seiner Wohnung, nicht Grundsteuer und nicht Hypothekenzinsen.

„Nach zehn Jahren ist alles vom Tisch“ — der teuerste Irrtum

Es gibt nicht eine Zehnjahresfrist. Es gibt drei. Und sie beginnen zu verschiedenen Zeitpunkten.

Warum die Pflichtteilsfrist nicht anläuft

Der BGH hat schon 1994 entschieden (Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93): Eine „Leistung“ im Sinne des § 2325 Absatz 3 BGB liegt nur vor, wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiterhin zu nutzen. Behält er sich den Nießbrauch uneingeschränkt vor, gibt er den „Genuss“ nicht auf — die Frist beginnt nicht.

Die Folge ist unbequem: Die Schenkung wird auch nach dreißig Jahren noch voll in die Pflichtteilsergänzung eingerechnet. Das OLG München hat diese Linie 2025 ausgedehnt (Endurteil vom 10. November 2025, 33 U 1573/24 e): Auch ein Quotennießbrauch von 95 Prozent hindert den Fristbeginn, weil eine wirtschaftliche Ausgliederung aus dem eigenen Vermögen nicht stattgefunden hat.

Warum sie beim Wohnungsrecht anlaufen kann

Im Gegenbeispiel des BGH (Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15) hatten Eltern 1993 das Haus auf einen Sohn übertragen und sich ein Wohnungsrecht an den Erdgeschossräumen, am Garten und an der Garage vorbehalten. Umschreibung 1994, Erbfall 2012 — die Frist war abgelaufen. Der BGH stellte ausdrücklich nicht auf die Rechtsform ab, sondern auf fünf Umstände: Das Recht erfasste nur einen Teil des Gebäudes, der Erblasser war „nicht mehr Herr im Haus“, er durfte nicht überlassen, Grundpfandrechte konnten seinem Recht im Rang vorgehen, und bauliche Veränderungen brauchten die Zustimmung des Eigentümers. Dass er faktisch weiter dort wohnte, war unerheblich.

Und das Sozialamt?

Kann der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten — Heimkosten sind der Standardfall —, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 Absatz 1 BGB). Der Beschenkte darf die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrages abwenden. Praktisch wird also meist Geld geschuldet, nicht die Immobilie — aber monatlich und möglicherweise über Jahre. Der Sozialhilfeträger leitet den Anspruch auf sich über (§ 93 SGB XII).

Nach zehn Jahren seit der Leistung ist das vorbei (§ 529 Absatz 1 BGB). Wann die Leistung erbracht ist, hat der BGH geklärt (Urteil vom 19. Juli 2011, X ZR 140/10): wenn nach formgerechtem Vertragsschluss und Auflassung der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist. Der vorbehaltene Nießbrauch hemmt diese Frist nicht.

Steuern und Notarkosten — die Posten, die überraschen

Der vorbehaltene Nießbrauch ist eine Nutzungslast. Sein Kapitalwert wird vom Steuerwert der Immobilie abgezogen; nur der Rest unterliegt der Schenkungsteuer. Das gilt seit dem 1. Januar 2009 in voller Höhe — damals wurde § 25 ErbStG aufgehoben.

Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag, gedeckelt auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Bei einer Immobilie mit 500.000 Euro Steuerwert sind das höchstens rund 26.881 Euro im Jahr. Der Vervielfältiger richtet sich nach Lebensalter und Geschlecht (§ 14 Absatz 1 BewG); die Werte gibt das Bundesfinanzministerium jährlich neu bekannt, zuletzt mit Schreiben vom 21. Oktober 2025.

Grunderwerbsteuer: die unterschätzte Falle

Grundstücksschenkungen sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nummer 2 Satz 1 GrEStG). Satz 2 nimmt davon aber Schenkungen unter Auflage aus, soweit die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist — und der Nießbrauch ist genau so eine Auflage. Der BFH hat entschieden (Urteil vom 12. Juli 2016, II R 57/14), dass dafür die abstrakte Abziehbarkeit genügt; ob tatsächlich Schenkungsteuer festgesetzt wird, spielt keine Rolle.

Gerettet wird das Ganze durch § 3 Nummer 6 GrEStG: Verwandte in gerader Linie — Kinder, Enkel, Stiefkinder — und deren Ehegatten sind befreit. Übergabe an das eigene Kind ist damit vollständig frei. Nicht befreit sind Geschwister, Nichten, Neffen, Patenkinder und Nichtverwandte. Dort fallen je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent auf den Kapitalwert des Nießbrauchs an. Bei einem Nießbrauchswert von 200.000 Euro sind das schnell 13.000 Euro — und es trifft die Betroffenen völlig unvorbereitet.

Was der Notar kostet

Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar; ein Preisvergleich zwischen Notaren ist sinnlos. Für Nutzungsrechte setzt § 52 GNotKG den Jahreswert mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands an, wenn kein anderer Wert feststeht, und kapitalisiert ihn nach Altersgruppen: über 50 bis 70 Jahre zehnfach, über 70 Jahre fünffach. Zum 1. Juni 2025 wurden die Gebühren angehoben. Die genaue Höhe hängt vom Vermögen ab und sollte beim Notar erfragt werden — die Beispielrechnungen im Netz sind widersprüchlich, und mehrere populäre Seiten rechnen sogar die steuerlichen Vervielfältiger des Bewertungsgesetzes in die Notarkosten hinein. Das ist methodisch falsch.

Grundbuch, Rang und die Bank — drei Sätze, die Geld sparen

Nießbrauch und Wohnungsrecht stehen in Abteilung II des Grundbuchs, Grundschulden in Abteilung III. Die Reihenfolge ergibt sich aus der Eintragung (§ 879 Absatz 1 BGB), eine abweichende Rangbestimmung muss selbst eingetragen werden (§ 879 Absatz 3 BGB).

Das klingt technisch und ist der am meisten unterschätzte Punkt überhaupt: Steht bereits eine Grundschuld im Grundbuch und wird Dein Nießbrauch danach eingetragen, ist er nachrangig — und in einer Zwangsversteigerung erlischt er. Für den Übergeber ist der erste Rang in Abteilung II die zentrale Absicherung.

Läuft auf dem Haus noch ein Kredit, kommen zwei weitere Dinge dazu. Die Grundschuld haftet am Grundstück und geht ohne Weiteres mit über; das Grundbuchamt fragt die Bank nicht. Die persönliche Darlehensschuld dagegen geht nur mit Genehmigung des Gläubigers über (§ 415 Absatz 1 BGB). Ohne Zustimmung der Bank bleibst Du Schuldner, obwohl Du nicht mehr Eigentümer bist — die schlechteste aller Konstellationen. Und einen Rangrücktritt, damit Dein Nießbrauch vor die Grundschuld rückt, schuldet die Bank nicht; sie verweigert ihn regelmäßig.

Rückforderungsrechte — und was sie kosten

Ohne ausdrückliche Vereinbarung gibt es kein allgemeines Rückforderungsrecht. Üblich sind Klauseln für den Fall, dass das Kind vor Dir stirbt, in Insolvenz gerät, ohne Zustimmung verkauft oder belastet, sich scheiden lässt oder sich groben Undanks schuldig macht. Damit sie im Insolvenz- oder Vollstreckungsfall etwas wert sind, brauchen sie eine Rückauflassungsvormerkung (§ 883 BGB).

Der Haken: Je umfassender die Rückforderungsrechte, desto eher spricht alles dafür, dass Du die wirtschaftliche Kontrolle behalten hast — und desto eher hemmt das den Fristbeginn nach § 2325 Absatz 3 BGB. Es ist derselbe Zielkonflikt wie oben, nur an anderer Stelle.

Was ich nicht abschließend klären konnte

Zwischen den beiden klaren Polen — uneingeschränkter Nießbrauch am ganzen Haus auf der einen Seite, Wohnungsrecht an abgegrenzten Räumen ohne Vermietungsbefugnis auf der anderen — liegt eine breite Grauzone. Drei Punkte gehören ehrlich benannt:

• Wohnungsrecht am gesamten Gebäude, womöglich mit Vermietungsgestattung: Ob das die Pflichtteilsfrist hemmt, ist höchstrichterlich nicht geklärt. In der Literatur wird beides vertreten. Der BGH hat in IV ZR 474/15 ausdrücklich offengelassen, dass ein Wohnungsrecht „in Ausnahmefällen“ den Fristbeginn hindern kann — die Kriterien dafür hat er nicht abschließend definiert.
• Ob der vorbehaltene Nießbrauch den notariellen Geschäftswert mindert, wird in der Kostenrechtsliteratur unterschiedlich gesehen. Eine Entscheidung, die den Streit klärt, habe ich nicht gefunden.
• Die 100.000-Euro-Grenze und § 528 BGB: Eine höchstrichterliche Entscheidung, die eine Übertragung bejaht, gibt es nicht. Die Praxis geht davon aus, dass sie nicht gilt.

Wer Dir an diesen Stellen Sicherheit verspricht, überschreitet den Stand der Rechtsprechung.

Häufige Fragen

Kann ich wohnen bleiben, wenn das Haus schon den Kindern gehört?

Ja — mit einem Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) oder einem Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Beide werden ins Grundbuch eingetragen und entstehen erst mit dieser Eintragung (§ 873 Absatz 1 BGB). Beide enden mit Deinem Tod und sind weder übertragbar noch vererblich.

Was wird aus meinem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?

Es erlischt nicht. Dass Du es nicht mehr ausüben kannst, ist ein rein subjektives Hindernis; das Recht endet erst mit dem Tod (OLG Schleswig, 2. Januar 2007, 3 U 116/06; OLG Saarbrücken, 5. August 2010, 5 W 175/10-65; LG Lübeck, 7. Dezember 2022, 10 O 101/22). Ohne ausdrückliche Vermietungsgestattung bekommst Du aber kein Geld, und die Wohnung steht leer.

Darf ich das Haus vermieten, wenn ich es selbst nicht mehr brauche?

Beim Nießbrauch ja: Du überlässt die Ausübung einem Dritten (§ 1059 Satz 2 BGB), die Miete steht Dir zu. Beim Wohnungsrecht nur, wenn die Überlassung ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Absatz 1 Satz 2 BGB) — und das muss im Vertrag und im Grundbuch stehen.

Darf meine Pflegekraft bei mir einziehen?

Ja. § 1093 Absatz 2 BGB erlaubt die Aufnahme der Familie sowie der zur standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen. Ein Untermieter ist davon nicht gedeckt. Bei einem Wohnungsrecht an nur einem Gebäudeteil darfst Du die gemeinschaftlichen Anlagen mitbenutzen (§ 1093 Absatz 3 BGB).

Nach zehn Jahren ist doch alles vom Tisch, oder?

Nein. Es gibt drei Zehnjahresfristen mit verschiedenem Beginn. Die Frist gegenüber dem Sozialamt (§ 529 Absatz 1 BGB) läuft trotz Nießbrauch sofort an (BGH, 19. Juli 2011, X ZR 140/10). Die Pflichtteilsfrist (§ 2325 Absatz 3 BGB) läuft bei uneingeschränktem Vorbehaltsnießbrauch überhaupt nicht an (BGH, 27. April 1994, IV ZR 132/93).

Wer zahlt eigentlich das neue Dach?

Nach dem Gesetz der Eigentümer. Der Nießbraucher schuldet nur die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB), dazu Grundsteuer und Hypothekenzinsen (§ 1047 BGB). In der Praxis wird das im Übergabevertrag fast immer abweichend geregelt — schau also in Deinen Vertrag, nicht ins Gesetz.

Muss ich Schenkungsteuer zahlen, wenn ich mir den Nießbrauch vorbehalte?

Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Steuerwert abgezogen, nur der Rest ist steuerpflichtig; seit dem 1. Januar 2009 in voller Höhe. Die Freibeträge betragen 400.000 Euro je Kind und 200.000 Euro je Enkel (§ 16 ErbStG) und leben alle zehn Jahre neu auf (§ 14 ErbStG). Stirbst Du deutlich früher als erwartet, kann die Steuer nach § 14 Absatz 2 BewG berichtigt werden.

Auf dem Haus läuft noch ein Kredit. Muss die Bank gefragt werden?

Unbedingt, und zwar vorher. Die Grundschuld geht mit über, die persönliche Darlehensschuld aber nur mit Genehmigung der Bank (§ 415 Absatz 1 BGB). Außerdem wäre Dein neuer Nießbrauch gegenüber der bestehenden Grundschuld nachrangig (§ 879 Absatz 1 BGB) — einen Rangrücktritt schuldet die Bank nicht.